Cómo calcular la cuota de tu hipoteca — Fórmula y ejemplos 2025
ORIENTATIVO. Resultado orientativo. No constituye asesoramiento profesional. Ver aviso legal completo
Normativa: Contenido informativo y orientativo. No constituye asesoramiento fiscal, financiero ni jurídico.
⚠️ Contenido informativo y orientativo. No constituye asesoramiento financiero ni jurídico. Consulte con un profesional cualificado para su caso concreto.
Cómo calcular la cuota de tu hipoteca — Fórmula y ejemplos 2025
La cuota mensual de una hipoteca puede calcularse con la fórmula de amortización francesa, que distribuye el pago en cuotas iguales durante toda la vida del préstamo. Para un capital de 200.000 €, un TIN del 3,5 % y un plazo de 25 años, la cuota resultante es aproximadamente 1.001 € al mes. Conocer esta fórmula permite comparar ofertas y estimar el coste real antes de firmar.
La fórmula de amortización francesa
El sistema de amortización más utilizado en España para hipotecas es el sistema francés. En este sistema, la cuota mensual permanece constante durante toda la vida del préstamo (en hipotecas a tipo fijo), aunque el reparto interno entre capital amortizado e intereses varía cada mes.
La fórmula es la siguiente:
C = P × i / (1 − (1 + i)^(−n))
Donde:
- C = cuota mensual
- P = capital prestado (principal)
- i = tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12)
- n = número total de cuotas (años × 12)
Ejemplo numérico paso a paso
Datos del préstamo:
- Capital (P): 200.000 €
- TIN anual: 3,5 %
- Plazo: 25 años (300 meses)
Cálculo:
- i = 3,5 % / 12 = 0,002917 (tipo mensual)
- n = 25 × 12 = 300 cuotas
- C = 200.000 × 0,002917 / (1 − (1 + 0,002917)^(−300))
- C = 583,33 / (1 − (1,002917)^(−300))
- C = 583,33 / (1 − 0,4179)
- C ≈ 1.001 € al mes
A lo largo de 25 años, el total pagado sería aproximadamente 300.300 €, de los cuales 200.000 € corresponden al capital devuelto y unos 100.300 € a intereses.
Evolución del saldo e interés mensual
Línea: saldo pendiente (eje izq.) · Barras: interés mensual en ese año (eje der.)
Por qué la cuota es fija pero el reparto de intereses cambia
En el sistema francés, aunque la cuota mensual no varía (en tipo fijo), la composición interna sí cambia radicalmente:
- Al inicio del préstamo: la mayor parte de la cuota son intereses y una fracción pequeña es amortización de capital.
- Al final del préstamo: la proporción se invierte: la mayor parte es capital y los intereses son mínimos.
Esto ocurre porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que cada mes es ligeramente menor. En el ejemplo anterior (200.000 €, TIN 3,5 %, 25 años):
| Mes | Cuota | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.001 € | 583 € | 418 € | 199.582 € |
| 60 (año 5) | 1.001 € | 521 € | 480 € | 178.745 € |
| 150 (año 12,5) | 1.001 € | 416 € | 585 € | 142.345 € |
| 240 (año 20) | 1.001 € | 274 € | 727 € | 93.750 € |
| 300 (año 25) | 1.001 € | 3 € | 998 € | 0 € |
Esta estructura explica por qué amortizar anticipadamente en los primeros años genera un mayor ahorro en intereses que hacerlo al final del préstamo.
Cómo afecta cada variable a la cuota mensual
Impacto del TIN
El tipo de interés nominal (TIN) es el factor con mayor efecto sobre la cuota. Variaciones de medio punto pueden suponer decenas de euros al mes:
| Capital | Plazo | TIN | Cuota mensual | Total pagado |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 25 años | 2,5 % | 897 € | 269.100 € |
| 200.000 € | 25 años | 3,0 % | 948 € | 284.400 € |
| 200.000 € | 25 años | 3,5 % | 1.001 € | 300.300 € |
| 200.000 € | 25 años | 4,0 % | 1.056 € | 316.800 € |
| 200.000 € | 25 años | 4,5 % | 1.112 € | 333.600 € |
Impacto del plazo
Un plazo mayor reduce la cuota mensual, pero incrementa significativamente el total de intereses pagados:
| Capital | TIN | Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3,5 % | 15 años | 1.430 € | 57.400 € |
| 200.000 € | 3,5 % | 20 años | 1.160 € | 78.400 € |
| 200.000 € | 3,5 % | 25 años | 1.001 € | 100.300 € |
| 200.000 € | 3,5 % | 30 años | 898 € | 123.280 € |
Un préstamo a 30 años tiene una cuota mensual 103 € menor que a 25 años, pero se pagan 23.000 € más en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
Impacto del capital
El capital prestado es directamente proporcional a la cuota: duplicar el capital duplica la cuota.
| Capital | TIN | Plazo | Cuota mensual |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 3,5 % | 25 años | 500 € |
| 150.000 € | 3,5 % | 25 años | 751 € |
| 200.000 € | 3,5 % | 25 años | 1.001 € |
| 250.000 € | 3,5 % | 25 años | 1.251 € |
TIN vs TAE — Qué incluye cada uno
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés puro del préstamo, expresado en términos anuales. Es el que se usa en la fórmula de cálculo de la cuota mensual.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador más amplio que incluye, además del TIN:
- Las comisiones de apertura y estudio
- Los gastos periódicos del préstamo
- Los costes de los productos vinculados obligatorios (si los hay)
- La frecuencia de los pagos
La TAE permite comparar ofertas de diferentes entidades en condiciones equivalentes. Por ley (Ley 5/2019 y Directiva 2014/17/UE), todas las entidades deben comunicar la TAE en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Ejemplo: Una hipoteca con TIN 3,5 % y comisión de apertura del 0,5 % puede tener una TAE del 3,8 % o superior. Otra hipoteca con TIN 3,7 % sin comisiones puede resultar más barata en términos reales, aunque a primera vista parezca más cara.
La regla general es: la TAE es el indicador correcto para comparar hipotecas entre sí.
Qué pasa si el Euríbor sube dos puntos
En hipotecas a tipo variable referenciadas al Euríbor, la cuota se revisa periódicamente (normalmente cada 12 meses). Si el diferencial aplicable es Euríbor + 0,8 % y el Euríbor sube de 2 % a 4 %, el TIN aplicable pasa de 2,8 % a 4,8 %.
Ejemplo sobre capital pendiente de 180.000 € a 20 años restantes:
| Euríbor | TIN aplicable | Cuota mensual |
|---|---|---|
| 2,0 % | 2,8 % | 979 € |
| 3,0 % | 3,8 % | 1.068 € |
| 4,0 % | 4,8 % | 1.161 € |
Una subida de 2 puntos del Euríbor supone un incremento de unos 182 € mensuales sobre ese préstamo, lo que equivale a 2.184 € anuales adicionales.
Herramienta de cálculo
La calculadora de hipotecas de Monetae permite obtener la cuota exacta introduciendo capital, plazo y tipo de interés, así como el cuadro de amortización completo mes a mes.
Calcular mi cuota de hipoteca →
Preguntas frecuentes
¿Qué es el TIN y qué es la TAE?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés puro que cobra el banco por el préstamo, expresado en porcentaje anual. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador más completo que incorpora el TIN más las comisiones y gastos asociados, estandarizando el cálculo para facilitar la comparación entre distintas ofertas. Para comparar dos hipotecas, la TAE es el indicador adecuado; para calcular la cuota mensual, se utiliza el TIN.
¿Por qué la cuota es fija pero el reparto de intereses cambia cada mes?
En el sistema francés de amortización, la cuota total permanece constante, pero su composición varía. Los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que decrece cada mes. Al principio, con un capital pendiente elevado, los intereses son altos y la amortización de capital es baja. Al final del préstamo ocurre lo contrario. Esto explica por qué amortizar anticipadamente en los primeros años del préstamo genera un mayor ahorro en intereses.
¿Cómo afecta el plazo al total pagado?
A mayor plazo, menor cuota mensual pero mayor coste total del préstamo. Extender el plazo de 20 a 30 años puede reducir la cuota en 200-300 € al mes, pero supone pagar decenas de miles de euros adicionales en intereses a lo largo de la vida del préstamo. La diferencia depende del capital y del tipo de interés vigente.
¿Qué pasa si el Euríbor sube 2 puntos en una hipoteca variable?
En una hipoteca variable referenciada al Euríbor, una subida de 2 puntos en el índice se traslada directamente al tipo aplicable en la siguiente revisión anual (o semestral, según contrato). Sobre un capital pendiente de 180.000 € a 20 años, esa subida puede incrementar la cuota mensual en 150-200 €. La revisión se aplica en la fecha estipulada en el contrato, normalmente tomando como referencia el Euríbor del mes anterior a la revisión.
Fuentes oficiales
Herramienta relacionada
Abrir calculadora →