Hipotecas Ley 5/2019

Calculadora de amortización anticipada

Compara cuánto ahorras en intereses al amortizar una cantidad extra: reduciendo la cuota mensual o reduciendo el plazo. Desglose paso a paso de cada escenario.

▲ AVISO LEGAL·Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814)vigente desde 2026-01-01

Información importante

Esta herramienta tiene carácter exclusivamente informativo y orientativo. Los resultados obtenidos no constituyen asesoramiento fiscal, financiero ni jurídico. Consulte siempre con un profesional cualificado para su caso concreto. Los cálculos se basan en la normativa vigente en la fecha indicada y pueden no reflejar cambios legislativos posteriores.

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01Datos de la hipoteca actual

Capital pendiente

Plazo restante

Ej: 240 = 20 años

TIN actual

Tipo de interés nominal anual

Cantidad a amortizar

¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?

La amortización anticipada permite reducir la deuda hipotecaria antes del plazo pactado. Según la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814), existen dos estrategias: reducir la cuota mensual (misma deuda, menor esfuerzo mensual) o reducir el plazo (misma cuota, menos años de pago). La segunda estrategia suele generar mayor ahorro en intereses.

Comisiones por amortización según Ley 5/2019

Para hipotecas firmadas desde junio de 2019, la ley establece comisiones máximas según el tipo:

Hipoteca fija — Primeros 10 años 2%

Hipoteca fija — A partir del año 10 1,5%

Hipoteca variable — Primeros 3 años 0,5%

Hipoteca variable — Años 3 al 5 0,25%

Hipoteca variable — Desde el año 5 0% (gratuita)

Fuente: Art. 23 Ley 5/2019 (BOE-A-2019-3814)

Preguntas frecuentes

¿Reducir cuota o plazo: qué ahorra más en intereses? +

Reducir el plazo suele generar mayor ahorro en intereses que reducir la cuota, dado que la deuda se cancela antes y se acumulan menos intereses. Sin embargo, reducir la cuota ofrece mayor liquidez mensual. La comparativa exacta depende de los datos concretos de cada hipoteca.

¿Puedo amortizar parcialmente en cualquier momento? +

Sí. La Ley 5/2019 (Art. 23) reconoce el derecho a amortizar total o parcialmente en cualquier momento. El banco no puede negarse, aunque sí puede cobrar la comisión correspondiente según el tipo de hipoteca y los años transcurridos.

¿Qué es la comisión por amortización anticipada? +

Es el coste que puede cobrar el banco por amortizar antes del plazo. Desde la Ley 5/2019, los límites máximos son: fija = 2% los primeros 10 años y 1,5% a partir del año 10; variable = 0,5% los primeros 3 años y 0,25% años 3-5, gratuita desde el año 5.

¿La amortización anticipada afecta a la deducción por vivienda habitual? +

Las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013 podían aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, que se eliminó para nuevas hipotecas en 2013. En dichos contratos, la amortización anticipada cuenta como inversión y puede incrementar la base de la deducción (hasta 9.040€ anuales). Consulte con un profesional tributario para su caso concreto.

Fuente: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814). Cálculo orientativo. Última actualización: enero 2026.