Inmobiliario Art. 23 LIRPF

Calculadora de rentabilidad de alquiler

Calcula la rentabilidad bruta, neta y el cashflow mensual de un piso en alquiler. Incluye precio de compra, gastos de adquisición, gastos anuales y cuota hipotecaria opcional.

▲ AVISO LEGAL·Cálculo basado en metodología estándar de valoración inmobiliaria. Orientativo.vigente desde 2026-05-09

Información importante

Esta herramienta tiene carácter exclusivamente informativo y orientativo. Los resultados obtenidos no constituyen asesoramiento fiscal, financiero ni jurídico. Consulte siempre con un profesional cualificado para su caso concreto. Los cálculos se basan en la normativa vigente en la fecha indicada y pueden no reflejar cambios legislativos posteriores.

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01Datos del inmueble

Precio de compra

Gastos de compra estimados

ITP/IVA, notaría, registro, gestoría

02Ingresos y gastos

Alquiler mensual

Gastos anuales

IBI, comunidad, seguro, mantenimiento

03Hipoteca (opcional)

Cuota hipoteca mensual

0 si no hay hipoteca

≡Desglose del cálculo de rentabilidad

01
Ingresos brutos anuales por alquiler
900.00 × 12
10.800,00 €
02
Inversión total (precio + gastos de compra)
200000.00 + 20000.00
220.000,00 €
03
Rentabilidad bruta (sobre precio de compra)
10800.00 / 200000.00 × 100
Rentabilidad bruta: no descuenta gastos de compra ni gastos operativos
5.40%
04
Gastos operativos anuales (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento)
2400.00 €/año
2400,00 €
05
Rentabilidad neta (sobre inversión total, descontando gastos operativos)
(10800.00 - 2400.00) / 220000.00 × 100
Rentabilidad neta: descuenta gastos operativos y gastos de compra; no incluye IRPF ni vacíos
3.82%
06
Total gastos anuales (operativos + cuotas hipoteca)
2400.00 + 0.00 × 12
2400,00 €
07
Cashflow mensual estimado
900.00 - 200.00 - 0.00
Estimación orientativa sin considerar períodos de vacío ni fiscalidad del rendimiento
700,00 €

ℹ Información adicional

ℹLa rentabilidad bruta no tiene en cuenta gastos de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento ni periodos de vacancia del inmueble.
◆La rentabilidad media del alquiler en España oscila entre el 4% y el 8% neto según la ciudad y el tipo de inmueble (fuente: Banco de España).
✓El cashflow positivo indica que los ingresos por alquiler cubren todos los gastos mensuales.
§Los ingresos por alquiler tributan en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario en la base general. Para contratos firmados desde el 01-01-2024, la reducción del Art. 23.2 LIRPF (Ley 12/2023) se calcula con escala: 90% en zona tensionada con rebaja >5%, 70% para inquilino joven 18-35 en zona tensionada, 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los 2 años previos y 50% en el resto. Contratos previos a 2024 mantienen el 60%.

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ORIENTATIVO. Resultado orientativo. No constituye asesoramiento profesional. Ver aviso legal completo

Normativa: Cálculo basado en metodología estándar de valoración inmobiliaria. Orientativo.

Rentabilidad bruta vs neta

La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. La rentabilidad neta descuenta gastos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento) y divide entre la inversión total (precio + gastos de compra). La neta es el indicador más relevante para comparar inversiones inmobiliarias.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la rentabilidad bruta del alquiler?+

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra del inmueble, multiplicado por 100. No incluye gastos. Fórmula: (Alquiler mensual × 12) / Precio compra × 100.

¿Qué gastos debo incluir para calcular la rentabilidad neta?+

Para calcular la rentabilidad neta se descuentan: IBI, cuota de comunidad de propietarios, seguro del hogar e impago, gastos de mantenimiento y reparaciones, posibles periodos de vacancia del inmueble y honorarios de gestoría si aplica.

¿Qué rentabilidad del alquiler se considera buena?+

Según datos del Banco de España, la rentabilidad media del alquiler en España oscila entre el 3,5% y el 6% neto anual, con variaciones significativas según la ciudad y el tipo de inmueble. En ciudades como Madrid o Barcelona puede ser más baja por los elevados precios de compra.

¿Cómo afecta la hipoteca al cashflow?+

El cashflow mensual resulta de restar al alquiler mensual los gastos mensuales y la cuota hipotecaria. Un cashflow negativo indica que el alquiler no cubre todos los gastos del mes. Esto no implica necesariamente que la inversión sea mala si existe revalorización del inmueble a largo plazo.

Cálculo orientativo. Los ingresos por alquiler tributan en IRPF (Art. 23 Ley 35/2006). Última actualización: enero 2026.