Gastos de constitución de hipoteca — Quién paga qué en 2025
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Gastos de constitución de hipoteca — Quién paga qué en 2025
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y del Real Decreto-ley 17/2018, el banco asume los principales gastos de constitución del préstamo hipotecario: notaría del préstamo, gestoría, registro de la hipoteca y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). El comprador solo paga la tasación y la copia notarial que solicite para sí mismo. Esta distribución supone un cambio radical respecto a la situación anterior a 2019.
El antes y el después: Ley 5/2019 y el RDL 17/2018
Hasta noviembre de 2018, la práctica habitual —respaldada por la normativa entonces vigente— era que el cliente asumía la totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, gestoría, registro e incluso el AJD. El Tribunal Supremo, en la Sentencia 1505/2018, generó inicialmente confusión sobre quién debía pagar el AJD, lo que llevó al Gobierno a aprobar el Real Decreto-ley 17/2018 el 8 de noviembre de 2018, atribuyendo definitivamente al banco el pago del AJD.
La Ley 5/2019 (en vigor desde el 16 de junio de 2019) consolidó y amplió esta distribución, estableciéndola de forma explícita para todos los contratos de crédito inmobiliario.
Distribución actual de gastos: banco vs. comprador
Gastos que asume el banco (art. 14 Ley 5/2019)
| Concepto | Quién paga | Notas |
|---|---|---|
| Notaría del préstamo hipotecario | Banco | La escritura del préstamo la paga el banco |
| Gestoría | Banco | Los trámites de inscripción los gestiona y paga el banco |
| Registro de la hipoteca | Banco | Inscripción de la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad |
| AJD del préstamo hipotecario | Banco | Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados del préstamo |
Gastos que asume el comprador
| Concepto | Quién paga | Importe aproximado |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | Comprador | 300–600 € (varía según la entidad tasadora y el inmueble) |
| Copia notarial del préstamo (si la solicita) | Comprador | 30–100 € |
| Gastos de la compraventa (ITP o IVA+AJD) | Comprador | Ver tabla detallada abajo |
| Notaría de la compraventa | Comprador | ~900–1.500 € (según precio) |
| Registro de la compraventa | Comprador | ~400–700 € (según precio) |
Gastos de la compraventa: impuestos según tipo de vivienda
Los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario y siempre recaen sobre el comprador.
Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y el tipo varía significativamente según la región:
ITP por comunidad autónoma 2025 — vivienda segunda mano
Tipo general del ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) ordenado de menor a mayor · Fuente: legislación autonómica vigente 2025
| Comunidad Autónoma | Tipo general ITP |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Cataluña | 10 % |
| Andalucía | 7 % |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| País Vasco | 4 % |
| Baleares | 8–11 % (escalonado) |
| Galicia | 10 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Aragón | 8 % |
| Canarias | 6,5 % |
Existen reducciones aplicables a familias numerosas, jóvenes menores de 35 años, personas con discapacidad y adquisición de vivienda habitual en muchas comunidades.
Vivienda nueva (primera transmisión): IVA + AJD compraventa
- IVA: 10 % del precio de compra (tipo reducido para vivienda residencial).
- AJD de la compraventa: entre el 0,5 % y el 1,5 % según la comunidad autónoma (este AJD de la escritura de compraventa lo paga el comprador; el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco).
Ejemplo completo: vivienda de 200.000 € segunda mano en Madrid
Datos del escenario:
- Precio de compraventa: 200.000 €
- Comunidad autónoma: Madrid (ITP 6 %)
- Hipoteca: 160.000 € (80 % del valor de compra)
- Tipo de vivienda: segunda mano
Gastos del préstamo hipotecario
| Concepto | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Notaría del préstamo | Banco | ~700 € (estimado) |
| Gestoría | Banco | ~350 € (estimado) |
| Registro de la hipoteca | Banco | ~250 € (estimado) |
| AJD del préstamo | Banco | ~480 € (0,75 % × 160.000 € × 40 %) |
| Tasación | Comprador | ~400 € |
Gastos de la compraventa
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6 % × 200.000 €) | 12.000 € |
| Notaría de la compraventa | ~1.100 € |
| Registro de la compraventa | ~550 € |
| Gestoría (compraventa, si se contrata) | ~300 € |
| Total gastos comprador | ~13.950 € + tasación (~400 €) |
El comprador destina aproximadamente 14.350 € entre impuestos y gastos notariales/registrales de la compraventa, más los 400 € de tasación. El banco asume los gastos de constitución del préstamo (notaría, registro, gestoría, AJD del préstamo), que en este ejemplo rondan los 1.780 €.
En términos prácticos, el comprador debe tener previsto un fondo adicional equivalente a entre el 7 % y el 12 % del precio de compra para cubrir impuestos y gastos, dependiendo de la comunidad autónoma.
¿Son deducibles los gastos de hipoteca?
Para hipotecas sobre vivienda habitual contratadas a partir de 2013, no existe deducción estatal por vivienda habitual. Por tanto, los gastos de constitución (tasación, etc.) tampoco son deducibles en el IRPF.
Para hipotecas anteriores a 2013, la situación es diferente: existe la posibilidad de incluir determinados gastos dentro de la base de la deducción por vivienda habitual (Disposición Transitoria 18ª Ley 35/2006 del IRPF), con el límite de 9.040 € anuales.
¿Es posible recuperar gastos de hipotecas anteriores a 2019?
Tras múltiples pronunciamientos judiciales, el Tribunal Supremo ha establecido que los consumidores que firmaron hipotecas antes de la Ley 5/2019 y pagaron gastos que legalmente debían haber asumido los bancos (especialmente los gastos de notaría, registro y gestoría del préstamo, pero no el AJD, cuya reclamación prescribió en muchos casos) pueden tener acción de reclamación.
Sin embargo, la viabilidad de cada reclamación depende de:
- La fecha de firma del contrato
- La cláusula concreta incluida en la hipoteca
- El plazo de prescripción aplicable (5 años desde la reforma del Código Civil)
- La entidad financiera implicada
Para analizar la viabilidad de una reclamación concreta, la consulta con un abogado especializado en derecho bancario es el cauce adecuado.
Herramienta de cálculo
La calculadora de hipotecas de Monetae permite estimar la cuota mensual y calcular el coste total del préstamo hipotecario para distintos escenarios de capital, plazo y tipo de interés.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el AJD de la hipoteca?
Desde el Real Decreto-ley 17/2018 (noviembre de 2018) y confirmado por la Ley 5/2019, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco, no el cliente. El AJD de la escritura de compraventa (documento diferente) sigue pagándolo el comprador en el caso de vivienda nueva.
¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?
La tasación es el único gasto de constitución del préstamo que recae sobre el comprador según la Ley 5/2019. Su coste varía según la entidad tasadora, la ubicación y las características del inmueble, situándose habitualmente entre 250 € y 600 €. El banco puede sugerir una tasadora homologada, pero el cliente tiene derecho a solicitar que se acepte una tasación realizada por cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España (art. 14.3 Ley 5/2019).
¿Los gastos de la hipoteca son deducibles en el IRPF?
Para hipotecas sobre vivienda habitual contratadas a partir del 1 de enero de 2013, no existe deducción estatal por vivienda habitual, por lo que los gastos de constitución no generan deducción en el IRPF. Para hipotecas anteriores a esa fecha, existe la posibilidad de aplicar la deducción por vivienda habitual (Disposición Transitoria 18ª Ley 35/2006) sobre los importes pagados (capital, intereses y, en algunos casos, gastos asociados), con el límite anual de 9.040 €.
¿Es posible recuperar gastos de hipotecas anteriores a 2019?
La posibilidad de recuperar gastos de hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 depende del tipo de gasto, la fecha de la hipoteca y la cláusula específica incluida en el contrato. Los pronunciamientos judiciales han sido favorables a los consumidores en relación con determinados gastos de notaría, registro y gestoría. El plazo de prescripción para reclamar es de 5 años desde que se conoce la posibilidad de reclamar (conforme a la reforma del Código Civil de 2020). La valoración de cada caso concreto requiere asesoramiento jurídico especializado.
Fuentes oficiales
Herramienta relacionada
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