Gastos de compra de vivienda en España — ITP, IVA, AJD y notaría
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Gastos de compra de vivienda en España — ITP, IVA, AJD y notaría
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Al comprar una vivienda en España, además del precio escriturado, hay que asumir una serie de impuestos y gastos asociados que típicamente representan entre el 8% y el 15% del precio de compra. Los componentes principales son los impuestos (ITP en segunda mano o IVA + AJD en obra nueva), los gastos notariales y registrales, y la gestoría. Tras la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814), buena parte de los gastos de constitución de la hipoteca los asume el banco; los gastos de la compraventa propiamente dicha siguen siendo del comprador.
Impuestos según el tipo de vivienda
La compra de vivienda en España está sujeta a impuestos diferentes según se trate de obra nueva (primera transmisión) o segunda mano (transmisiones posteriores).
Vivienda de obra nueva: IVA + AJD
Se aplican dos impuestos acumulativos:
- IVA del 10% sobre el precio escriturado (4% si la vivienda es de protección oficial de régimen especial).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): tipo variable según la comunidad autónoma, habitualmente entre 0,5% y 1,5% del precio.
Vivienda de segunda mano: ITP
Se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) regulado por el RD-Legislativo 1/1993 (BOE-A-1993-25359). El tipo lo fija cada comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | Tipo ITP general |
|---|---|
| País Vasco | 4% |
| Madrid | 6% |
| Navarra | 6% |
| Canarias | 6,5% |
| Andalucía | 7% |
| La Rioja | 7% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Baleares | 8% |
| Castilla y León | 8% |
| Extremadura | 8% |
| Murcia | 8% |
| Galicia | 9% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Cantabria | 10% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
Algunas CCAA (Cataluña, Valencia, Cantabria) aplican tramos progresivos por valor del inmueble: por ejemplo, en Cataluña el tipo general es 10% y se eleva a 11% para la parte que exceda de 1.000.000 € de valor escriturado. La normativa autonómica concreta puede consultarse en la administración tributaria de cada comunidad.
Reducciones en ITP
Muchas comunidades autónomas establecen tipos reducidos para colectivos específicos: jóvenes hasta 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o adquirentes de vivienda en zonas rurales. Los tipos reducidos suelen oscilar entre el 3% y el 5%.
Notaría, registro y gestoría
Además de los impuestos, la compraventa requiere otorgar escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Los aranceles están regulados por el Real Decreto 1426/1989 (notarial) y el Real Decreto 1427/1989 (registral).
Gastos orientativos
| Concepto | Rango habitual |
|---|---|
| Notaría (escritura compraventa) | 600 – 1.500 € |
| Registro de la Propiedad | 400 – 800 € |
| Gestoría (tramitación) | 300 – 600 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | 250 – 500 € |
Los aranceles dependen del precio escriturado: a mayor precio, mayor el coste, aunque con cuantías topadas. Las gestorías son contratables libremente; en operaciones con hipoteca, el banco impone una gestoría concreta para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral, aunque el comprador puede negociarlo.
Gastos hipotecarios (Ley 5/2019)
Tras la Ley 5/2019, los gastos de constitución de la hipoteca se reparten así:
- A cargo del banco: notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca, AJD de la hipoteca.
- A cargo del comprador: tasación del inmueble, copias adicionales de la escritura.
Esto no afecta a los gastos de la compraventa, que sigue íntegramente a cargo del comprador. Es importante distinguir entre “gastos de hipoteca” (banco) y “gastos de compraventa” (comprador).
Ejemplo numérico completo
Compra de una vivienda de segunda mano en Madrid por 220.000 €, con hipoteca del 80%:
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| ITP (6%) | 220.000 × 0,06 | 13.200 € |
| Notaría compraventa | (orientativo) | 900 € |
| Registro Propiedad | (orientativo) | 500 € |
| Gestoría | (orientativo) | 400 € |
| Tasación (hipoteca) | (orientativo) | 350 € |
| Total gastos asociados | 15.350 € | |
| % sobre precio | 6,98% |
Si fuera obra nueva en Madrid (mismo precio):
| Concepto | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| IVA (10%) | 220.000 × 0,10 | 22.000 € |
| AJD (1,5% Madrid) | 220.000 × 0,015 | 3.300 € |
| Notaría compraventa | (orientativo) | 900 € |
| Registro Propiedad | (orientativo) | 500 € |
| Gestoría | (orientativo) | 400 € |
| Tasación (hipoteca) | (orientativo) | 350 € |
| Total gastos asociados | 27.450 € | |
| % sobre precio | 12,48% |
La obra nueva es más cara fiscalmente que la segunda mano en la mayoría de CCAA (excepto País Vasco con ITP del 4%, donde la diferencia es más pequeña).
Cuándo se paga cada impuesto
- ITP: dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. Se autoliquida ante la administración tributaria autonómica con el modelo 600 (o equivalente).
- IVA: se paga al promotor en el momento de la firma (forma parte del precio escriturado).
- AJD: se autoliquida también en el plazo de 30 días hábiles desde la firma, con el modelo correspondiente de la CCAA.
El incumplimiento de estos plazos genera recargos por presentación extemporánea (Art. 27 LGT): 1% por cada mes de retraso hasta los 12 meses, con un mínimo del 1%, más intereses de demora cuando el retraso supera los 12 meses.
Reducciones y deducciones autonómicas
Algunas comunidades autónomas establecen tipos reducidos de ITP o bonificaciones específicas:
- Madrid: bonificación del 100% en AJD para vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años hasta cierto límite de valor.
- Cataluña: tipos reducidos de ITP del 5% para jóvenes menores de 32 años con renta limitada.
- Galicia: ITP reducido al 3% para vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años.
- Andalucía: ITP reducido al 3,5% para vivienda habitual con valor ≤130.000 €.
Las condiciones específicas (edad, renta, valor del inmueble, condición de vivienda habitual) las fija cada comunidad. Es recomendable consultar la web de la administración tributaria autonómica antes de la firma para verificar la aplicabilidad de cualquier bonificación.
Preguntas frecuentes
¿Es más caro comprar obra nueva o segunda mano?
Fiscalmente, la obra nueva suele ser más cara: IVA del 10% + AJD (0,5-1,5% según CCAA) supera al ITP de la segunda mano en la mayoría de comunidades. La excepción es País Vasco (ITP 4%), donde la segunda mano es notablemente más barata. La elección entre obra nueva y segunda mano depende también de otros factores no fiscales: estado del inmueble, posibilidad de personalización, garantía decenal, ubicación.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca tras la Ley 5/2019?
Los gastos de constitución de la hipoteca (notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca y AJD de la hipoteca) los asume el banco en su totalidad. El comprador asume únicamente la tasación y eventuales copias adicionales de la escritura. Esto se aplica a hipotecas firmadas tras el 16 de junio de 2019.
¿Es obligatorio contratar la gestoría que ofrece el banco?
No es obligatorio para los gastos de la compraventa, aunque en la práctica la mayoría de operaciones se gestionan a través de la gestoría que recomienda la entidad financiera (especialmente cuando hay hipoteca). El comprador puede contratar a una gestoría independiente para los trámites de la compraventa (autoliquidación del ITP/IVA-AJD, inscripción registral). Para los trámites de la hipoteca, sí impone la gestoría el banco, pero asume el coste.
¿Qué pasa si me retraso en pagar el ITP?
El incumplimiento del plazo de 30 días hábiles para autoliquidar el ITP/AJD genera recargos por presentación extemporánea según el Art. 27 de la Ley General Tributaria. El recargo va del 1% al 15% según el retraso, con intereses de demora a partir del año. Si la administración requiere previamente, el recargo puede llegar al 20% más sanción. Es importante conservar los justificantes de pago para acreditar la titularidad ante el Registro de la Propiedad.
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Fuentes oficiales:
Última actualización: mayo 2026. Normativa vigente en esa fecha. Sujeta a cambios legislativos posteriores.
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