Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler en España
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Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler en España
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Calcular la rentabilidad de un alquiler en España requiere distinguir tres medidas diferentes: rentabilidad bruta, rentabilidad neta y cash flow. Las tres miden cosas distintas y no son intercambiables. La rentabilidad bruta solo considera el alquiler frente al precio de compra; la neta descuenta gastos recurrentes y fiscalidad; el cash flow refleja el flujo de caja real considerando, en su caso, la cuota hipotecaria. La fiscalidad del alquiler se rige por el artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF y se integra en la base general (no en la del ahorro), con una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo cuando se alquila como vivienda habitual del inquilino, ampliable hasta el 90% en zonas tensionadas según la Ley 12/2023.
Rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta es la medida más simple y la que aparece en la mayoría de portales inmobiliarios. Su fórmula:
Rentabilidad bruta (%) = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo
Vivienda comprada por 180.000 € alquilada por 800 €/mes (9.600 €/año):
Rentabilidad bruta = 9.600 / 180.000 × 100 = 5,33%
Esta cifra es útil para comparar rápidamente oportunidades pero sobreestima la rentabilidad real porque ignora todos los gastos asociados a la propiedad.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta los gastos recurrentes asociados a tener el inmueble en alquiler:
Rentabilidad neta (%) = ((Alquiler anual − Gastos anuales − Cuota IRPF) / Precio de compra + Gastos compra) × 100
Gastos recurrentes a descontar
| Concepto | Importe orientativo anual |
|---|---|
| IBI (Impuesto Bienes Inmuebles) | 0,4-1,1% del valor catastral |
| Comunidad de propietarios | 600-1.500 € |
| Seguro de hogar | 200-400 € |
| Mantenimiento y reparaciones | 1-2% del valor del inmueble |
| Vacancia (mes sin alquilar) | 8-10% del alquiler anual |
| Gestión profesional (si aplica) | 5-10% del alquiler anual |
Continuando el ejemplo
Mismos datos (180.000 € de compra, 9.600 € de alquiler) con gastos anuales estimados:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler bruto | 9.600 € |
| IBI | −500 € |
| Comunidad | −800 € |
| Seguro | −250 € |
| Mantenimiento (1,5%) | −2.700 € |
| Vacancia (1 mes) | −800 € |
| Rendimiento bruto antes IRPF | 4.550 € |
A esto hay que añadir los gastos de compra (≈10% adicional del precio: 18.000 €), que aumentan la inversión total a 198.000 €.
Rentabilidad neta antes de IRPF = 4.550 / 198.000 × 100 = 2,30%
La rentabilidad real es menos de la mitad de la bruta. Y aún falta aplicar el IRPF.
Fiscalidad del alquiler en el IRPF
Los rendimientos del capital inmobiliario tributan en la base general del IRPF (no en la del ahorro), con la escala estatal + autonómica que varía según la comunidad autónoma. La normativa permite deducir gastos y aplicar reducciones específicas.
Gastos deducibles
El Art. 23.1 LIRPF permite deducir, entre otros:
- Intereses de la hipoteca (no la amortización del capital).
- Gastos de comunidad, IBI, tasas municipales.
- Seguros del inmueble.
- Reparaciones y conservación (no mejoras, que se amortizan).
- Amortización del 3% anual sobre el mayor de: valor de construcción del catastro o valor de adquisición, excluido el suelo.
- Suministros si los paga el propietario.
- Gestión y administración (si se contrata gestoría).
Reducción del 60% (vivienda habitual)
El Art. 23.2 LIRPF establece una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino. La reducción solo aplica si:
- El rendimiento ha sido declarado por el propietario (no se aplica en regularizaciones de oficio por Hacienda).
- El alquiler es de vivienda habitual, no turístico ni temporal.
Reducciones incrementadas (Ley 12/2023)
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introduce reducciones incrementadas para alquileres en zonas declaradas tensionadas por las comunidades autónomas:
- 70% si se alquila a una persona joven de 18-35 años, o si es la primera vez que la vivienda se alquila tras una rehabilitación.
- 90% si se rebaja el alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior en zona tensionada.
- 50% general en zonas no tensionadas pero con vivienda nueva o rehabilitada.
La aplicación efectiva depende de la declaración formal de zona tensionada por la comunidad autónoma correspondiente.
Continuando el ejemplo
Rendimiento neto fiscal (tras deducir gastos del Art. 23 + amortización del 3%):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Alquiler bruto | 9.600 € |
| Gastos deducibles (incluida amortización) | −5.500 € |
| Rendimiento neto fiscal | 4.100 € |
| Reducción 60% (vivienda habitual) | −2.460 € |
| Base imponible | 1.640 € |
Con un tipo marginal del 30% (combinado estatal + autonómico de un contribuyente medio), la cuota IRPF sería ≈ 492 €.
Cash flow
El cash flow es el flujo de caja real mensual generado por el inmueble. Su fórmula:
Cash flow mensual = Alquiler − Cuota hipoteca − Gastos recurrentes mensuales
Por qué importa el cash flow
A diferencia de la rentabilidad neta, el cash flow refleja la liquidez disponible mes a mes y considera la cuota hipotecaria si la hay. Un inmueble puede tener buena rentabilidad neta pero cash flow negativo durante los primeros años de hipoteca, lo que obliga a aportar dinero adicional cada mes para cubrir la cuota.
Ejemplo con hipoteca
Misma vivienda (180.000 €), financiada al 80% (144.000 € a 25 años, 3,5% TIN):
- Cuota hipoteca: ≈ 720 €/mes
- Alquiler: 800 €/mes
- Gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia): ≈ 350 €/mes
Cash flow mensual = 800 − 720 − 350 = −270 €/mes
El propietario aporta 270 €/mes adicionales, pero está amortizando capital de la hipoteca (parte de la cuota es capital, no gasto puro). Esta es una situación habitual en los primeros años, que mejora con el tiempo a medida que el alquiler se actualiza por IPC y la cuota hipotecaria desciende relativamente.
Preguntas frecuentes
¿La rentabilidad bruta sirve para comparar viviendas?
La rentabilidad bruta es útil para una primera criba rápida entre múltiples inmuebles, pero no refleja la rentabilidad real. Dos viviendas con la misma rentabilidad bruta pueden tener rentabilidades netas muy distintas según los gastos recurrentes (IBI, comunidad), la fiscalidad aplicable y la presencia o no de hipoteca. Para decisiones reales, la rentabilidad neta y el cash flow ofrecen una visión más completa.
¿Cuándo aplica la reducción del 60% del IRPF?
La reducción del 60% del Art. 23.2 LIRPF aplica únicamente cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino y el propietario declara el rendimiento. No aplica a alquileres turísticos, alquileres por temporada, ni a alquileres no declarados que Hacienda regularice de oficio. La Ley 12/2023 establece reducciones incrementadas (70% o 90%) en supuestos específicos y zonas tensionadas.
¿Se puede deducir la amortización del inmueble?
Sí. El Art. 23.1.b LIRPF permite deducir el 3% anual sobre el mayor de: el valor de construcción que figura en el recibo del IBI, o el valor de adquisición de la vivienda excluido el suelo. La amortización es una deducción contable que no implica desembolso real, por lo que en la práctica reduce la base imponible aunque el dinero permanezca en el bolsillo del propietario.
¿Cómo afecta una hipoteca a la rentabilidad?
Una hipoteca mejora la rentabilidad sobre fondos propios (apalancamiento) cuando la rentabilidad bruta del inmueble supera el coste de la financiación. Permite invertir con menos capital propio, multiplicando los rendimientos relativos. A cambio, reduce el cash flow mensual, especialmente en los primeros años, y aumenta el riesgo si los alquileres bajan o se producen periodos de vacancia largos. Los intereses de la hipoteca son deducibles fiscalmente, pero no la amortización del capital.
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Fuentes oficiales:
- Ley 35/2006 IRPF — Art. 23 (BOE)
- Ley 12/2023 derecho a la vivienda (BOE)
- Sede AEAT — Manual de la Renta
Última actualización: mayo 2026. Normativa vigente en esa fecha. Sujeta a cambios legislativos posteriores.
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