Calculadoras de hipoteca
Herramientas orientativas y guías sobre crédito hipotecario en España. Cuota mensual por amortización francesa, comparativa de amortización anticipada, Euríbor y diferencias entre tipos fijo, variable y mixto.
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2 calculadoras¿Cómo funcionan las hipotecas en España?
La hipoteca es un préstamo destinado habitualmente a la adquisición de una vivienda, garantizado con la propia vivienda como aval real. Su marco regulador principal en España es la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (transposición de la Directiva 2014/17/UE), que establece protecciones al consumidor en información precontractual, comisiones, vinculaciones y reembolso anticipado.
La cuota mensual se calcula con el sistema de amortización francesa: la cuota es constante durante toda la vida del préstamo, pero la proporción entre capital e intereses varía. Al inicio el grueso es interés; al final, capital. La fórmula matemática estándar es C = K · i / (1 − (1 + i)^−n).
Existen tres modalidades de tipo: fijo (tipo constante toda la vida del préstamo), variable (Euríbor + diferencial, revisable cada 6 o 12 meses) y mixto (años iniciales a tipo fijo y resto a variable). El Euríbor a 12 meses es el índice de referencia oficial publicado por el Banco de España.
La amortización anticipada permite reducir el préstamo antes de su vencimiento, ya sea para acortar el plazo (más ahorro en intereses totales) o reducir la cuota mensual (mayor liquidez). La Ley 5/2019 limita las comisiones aplicables y, pasados los plazos legales, impide que se cobre cualquier compensación.
Conceptos clave
- Amortización francesa
- Sistema de amortización con cuota constante en el que al inicio se pagan más intereses y al final más capital. Es el habitual en España.
- TIN vs. TAE
- TIN es el interés nominal del préstamo. TAE incluye comisiones y gastos vinculados, reflejando el coste real anual.
- Euríbor
- Tipo de referencia interbancario europeo. Base de las hipotecas variables: la cuota se revisa periódicamente con Euríbor + diferencial.
- LTV (Loan to Value)
- Ratio entre el importe del préstamo y el valor de tasación. En España suele financiarse hasta el 80% del valor (vivienda habitual).
- Subrogación
- Cambio de la hipoteca de un banco a otro (Ley 2/1994) o de titular en compraventa. Permite mejorar condiciones sin cancelar el préstamo.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
En España la práctica habitual es la amortización francesa: la cuota es constante durante toda la vida del préstamo y se calcula con la fórmula C = K · i / (1 − (1 + i)^−n), donde K es el capital, i el tipo de interés mensual y n el número de cuotas. En las primeras cuotas se paga proporcionalmente más interés que capital, y al final ocurre lo contrario.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo puro del préstamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además comisiones, gastos vinculados y la frecuencia de los pagos, reflejando el coste real anual. La Directiva 2014/17/UE obliga a las entidades a informar de la TAE en la oferta vinculante.
¿Existe comisión por amortización anticipada?
Sí, pero está topada por la Ley 5/2019. En hipotecas a tipo fijo: máximo 2% durante los 10 primeros años y 1,5% después. En variables: máximo 0,5% en los 3 primeros años o 0,25% si se pacta sobre los 5 primeros. Pasado ese plazo, la amortización anticipada no puede generar comisión.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a la cuota variable?
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo medio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Las hipotecas variables se revisan anual o semestralmente sumando un diferencial fijo al Euríbor del período. Si el Euríbor sube, la cuota sube en la siguiente revisión; si baja, la cuota baja.
Fuentes oficiales: Ley 5/2019 hipotecaria ·
Banco de España ·
Portal del Cliente Bancario
Contenido informativo. Resultados orientativos, no constituyen
asesoramiento financiero. Última actualización: mayo 2026.