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Inmobiliario

Calculadoras inmobiliarias

Herramientas y guías sobre compraventa e inversión inmobiliaria en España. Rentabilidad bruta y neta del alquiler, cash flow, gastos de compraventa por comunidad autónoma (ITP, IVA+AJD, notaría, registro).

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Compraventa y alquiler en España

La compra de una vivienda en España conlleva, además del precio escriturado, una serie de impuestos y gastos asociados que se sitúan típicamente entre el 8% y el 15% del precio. La fiscalidad principal depende de si la vivienda es de obra nueva (IVA del 10% más AJD) o de segunda mano (ITP, entre 4% y 11% según la comunidad autónoma y el valor del inmueble).

A los impuestos se suman los gastos no fiscales: notaría (0,2-0,5%), Registro de la Propiedad (0,1-0,25%), gestoría (300-500 €) y, si hay financiación, tasación (200-400 €). Tras la Ley 5/2019, los gastos de constitución de la hipoteca (no los de la compraventa) los asume mayoritariamente la entidad financiera, salvo la tasación.

Cuando se compra para alquilar, conviene calcular tres medidas distintas: la rentabilidad bruta (alquiler anual sobre precio de compra), la rentabilidad neta (descontando IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia y fiscalidad), y el cash flow mensual (flujo de caja real, considerando la cuota hipotecaria si la hay). Las tres miden aspectos diferentes y no son intercambiables.

La fiscalidad del alquiler en el IRPF se rige por el Art. 23 de la Ley 35/2006: el rendimiento se integra en la base general y permite deducir gastos como intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones y amortización del inmueble. Cuando se alquila como vivienda habitual del inquilino, aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo, ampliable hasta el 90% en zonas declaradas tensionadas (Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda).

Conceptos clave

ITP
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda de segunda mano). Tipo del 4% al 11% según comunidad autónoma.
IVA + AJD
Impuestos en obra nueva: IVA 10% (4% VPO) + Actos Jurídicos Documentados (0,5-1,5% según CCAA).
Rentabilidad bruta vs. neta
Bruta: alquiler anual / precio de compra. Neta: descuenta gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia, fiscalidad).
Cash flow
Flujo de caja mensual: ingresos por alquiler menos cuota hipoteca y gastos recurrentes. Indica liquidez real, no rentabilidad.
Reducción 60% IRPF
Reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (Art. 23.2 Ley 35/2006). Hasta 90% en zonas tensionadas.

Guías y artículos

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Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?

Depende de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. En obra nueva: IVA al 10% (4% si es VPO de régimen especial) más AJD (Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), entre el 4% y el 10% según la CCAA y el valor de la vivienda. Los tipos están en el RD-Leg 1/1993 y normativa autonómica.

¿Qué otros gastos hay que tener en cuenta al comprar?

Además de impuestos: notaría (0,2-0,5% del precio escriturado), Registro de la Propiedad (0,1-0,25%), gestoría (~300-500 €) y, si hay hipoteca, la tasación de la vivienda (200-400 €). La Ley 5/2019 traslada al banco gran parte de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro y gestoría correspondientes a la hipoteca, no a la compraventa). Total estimado: entre 8% y 15% sobre el precio.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

La rentabilidad bruta es (alquiler anual / precio de compra) × 100. La rentabilidad neta resta gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia) y la fiscalidad. La rentabilidad sobre fondos propios incluye el efecto del apalancamiento si se ha financiado con hipoteca. El cash flow es el flujo de caja mensual: alquiler menos cuota hipoteca menos gastos recurrentes.

¿Hay reducción fiscal por alquilar vivienda habitual?

Sí. El Art. 23.2 de la Ley 35/2006 contempla una reducción del 60% del rendimiento neto cuando se alquila como vivienda habitual del inquilino, con porcentajes incrementados (50%, 70% o 90%) en zonas tensionadas según la Ley 12/2023. La reducción solo se aplica si el rendimiento ha sido declarado por el propietario; si Hacienda lo regulariza, no procede.

Fuentes oficiales: RD-Leg 1/1993 ITPAJD · Ley 35/2006 IRPF · Ley 12/2023 vivienda · AEAT
Contenido informativo. Resultados orientativos, no constituyen asesoramiento fiscal ni inmobiliario. Última actualización: mayo 2026.